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Comprendre le dispositif fiscal de la location meublée non professionnelle

La location meublée non professionnelle (LMNP) consiste en location d’un bien meublé – le locataire doit pouvoir y vivre en y apportant uniquement ses effets personnels. La LMNP permet de se constituer un patrimoine et de bénéficier d’une source de revenus complémentaires peu fiscalisés grâce au mécanisme comptable des amortissements. En cas d’investissement à crédit, l’investisseur peut également profiter de l’effet de levier du crédit, tout en protégeant sa famille grâce à l’assurance décès du crédit.

 

La déductibilité des amortissements (le mobilier compris) est au cœur de ce dispositif. Ainsi 2 possibilités se présentent :

  »  en cas d’acquisition par apport personnel : les revenus générés sont diminués des charges et des amortissements ce qui conduit à des revenus taxables plus faibles.

  »  en cas d’acquisition par emprunt : les intérêts du prêt permettent de diminuer les revenus générés par la location. Cette déduction peut être complétée par l’utilisation des amortissements ce qui permet d’avoir un résultat fiscal nul pendant la durée du prêt. Une fois celui-ci remboursé, les amortissements non utilisés et mis en report permettront de disposer de revenus totalement défiscalisés pendant une certaine période.

 

LA FISCALITÉ

Les revenus de la location meublée sont soumis à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et non des revenus fonciers. Deux régimes fiscaux sont possibles :

 

  » Le micro-BIC
Les recettes brutes (si elles sont inférieures ou égales à 70 000 €) peuvent être soumises à imposition après abattement forfaitaire de 50 % indépendamment de toute autre charge, sous réserve qu’il s’agisse d’une entreprise individuelle. Le revenu imposable est toujours positif. Ce régime peut, à compter de 2018, se cumuler avec l’assujettissement à la TVA.

 

  »  Le régime réel simplifié

Les recettes brutes peuvent être soumises à imposition après déduction de l’intégralité des charges pour leur montant réel, des éventuels intérêts d’emprunt et des amortissements.

L’amortissement doit être calculé sur la valeur du bien en dehors du terrain et sur sa durée normale d’utilisation, selon la méthode d’amortissement « par composants ».

 

Il est important de noter que la déduction des amortissements ne doit pas créer de déficit d’exploitation, c’est-à-dire qu’il n’est pas possible de déduire un montant plus important que les bénéfices. Si l’amortissement dépasse les bénéfices, son excèdent est alors
« stocké » comptablement et peut être utilisé ultérieurement, sans condition de durée, pour gommer les résultats d’exploitation positifs à venir.

 

OPTER POUR UNE RÉSIDENCE GÉRÉE

Les programmes LMNP proposés par Primonial Immobilier consistent en location d’un bien meublé situé dans un EHPAD*, une résidence étudiante ou de tourisme. Le bail commercial est signé entre l’acheteur et un organisme spécialisé qui prend en charge la gestion locative et, selon le contrat, certaines ou toutes les dépenses d’entretien du bien. Ainsi, l’investisseur ne subit pas les aléas liés à une location classique tout en profitant du cadre fiscal avantageux du statut LMNP.

 

BÉNÉFICIER D’UNE RÉDUCTION D’IMPÔT SUR LE REVENU (OPTION)

Pour l’investissement en résidence gérée, l’investisseur profite d’une réduction d’impôt de 11 % du prix de revient dans la limite
de 300 000 € investis par an.

En contrepartie, l’amortissement calculé sur le prix de revient de l’immeuble ayant été retenu pour le calcul de cette réduction d’impôt ne sera plus déductible.

L’avantage fiscal procuré par ce dispositif est soumis au plafonnement global des niches fiscales.

 

Découvrez tous les programmes Primonial Immobilier.

 

* Etablissement d’Hébergement de Personnes Agées Dépendantes

 

L’immobilier est un investissement conséquent qui doit être adapté à la situation patrimoniale, aux objectifs et profil de l’investisseur.
Le traitement fiscal dépend de la situation individuelle de chaque client, il est susceptible d’être modifié ultérieurement.

 

Achevé de rédiger le 28/05/2018